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【安信諸海濱團隊】【科新先聲】觀房企分拆歷程正啟,析物業管理行業上市浪潮?

導語本文立足全市場,在分析物管分拆發展歷程、房地產行業及物管行業發展趨勢后,對地產加速分拆物業上市原因進行解析,并探討物管單獨上市后對房企及物管企業自身的影響。最后為投資者把脈物業股的投資情況。

諸海濱科新先聲 · 2019-10-25 · 瀏覽1113

  10月7日、藍光發展發布公告稱其下屬控股子公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司收到香港聯交所發來的信函,原則上同意藍光嘉寶遞交的公開發行 H 股股票并于香港聯交所主板上市的申請,由即日起至10月10日公開招股;此外,2019年8月7日,保利發展公告,保利物業已向香港聯交所遞交H股上市申請;9月9日,時代中國控股公告,其附屬公司時代鄰里已向香港聯交所遞交上市申請;9月23日,香港聯交所披露,鑫苑物業通過香港聯交所上市聆訊。2019年,物業分拆上市延續了2018年的熱度。本文立足全市場,在分析物管分拆發展歷程、房地產行業及物管行業發展趨勢后,對地產加速分拆物業上市原因進行解析,并探討物管單獨上市后對房企及物管企業自身的影響。最后為投資者把脈物業股的投資情況。

回顧過去,地產公司分拆上市情況如何?

  隨著地產行業步入存量時代,分拆物業公司上市已成為熱潮。自彩生活2014年6月30日在香港掛牌上市開始,中國內地物業公司正式開啟香港上市之路,并經過四年的發展,于2018年迎來成熟期。截至2019年7月31日,在香港上市的物業服務公司已達14家。

  從企業規模方面來看,隨著分拆上市進程的推進,分拆物業由市值百億以上、在管面積達到億級的企業向體量相對較小的二線企業轉變。2018年6月之前,6家分拆上市物業公司中,有5家市值超百億,其中彩生活、碧桂園服務布局城市數達到300左右。而在2018年下半年之后,分拆上市物業公司市值均未超過60億元,在管面積處于50百萬平方米以下。

聚焦行業,地產分拆上市緣何加速發展?

  新建住宅面積的指標紛紛出現下行 ,表明目前我國商品房的供給端增速較弱,住宅存量大,已由“增量時代”轉為“存量時代”;同時,2018年以來中央進一步深化土地和住房制度改革,建立健全住房保障體系,加之品牌企業銷售增速放緩,融資渠道收緊,品牌房企放慢拿地腳步。

  房地產行業的增長紅利已成為過去式,承載房企轉型重任以及依托于增值業務等新興商業模式的物業管理行業儼然已經成為一座待挖掘的金礦,吸引了資本市場的極大關注。物業管理作為房企市值重建的平臺作用開始顯現。在此背景下,房企分拆物業管理業務上市由此展開。

追根溯源,分拆上市對地產商有何影響?

  物業服務企業對房企知名度及銷售溢價的提升起到促進作用。在房地產銷售過程中,品牌企業憑借優質的協銷服務及良好的市場口碑,促進開發項目銷售并提高銷售溢價,提升開發企業的銷售業績及品牌影響力。在物業管理階段,物管企業圍繞業主需求不斷精進服務,打造和諧人居環境,有效促進資產保值增值,提高項目的知名度及房地產開發商的品牌口碑。

  已上市物業公司的PE普遍高于地產母公司,資本市場逐步認識到物業公司的價值,給予物業公司明顯高于開發商的估值水平,同時物業服務企業已進入上市窗口期,熱度持續走高,資本的力量有效推動了品牌企業的發展,促進品牌價值再創新高。

反觀自身,物業公司緣何青睞單獨上市?

  在房企傳統融資渠道受限,整體資金壓力上升的背景下,房企緊抓資本市場機遇。對于中小房企而言,赴港IPO不僅能夠拓寬融資渠道助力規模發展,也有利于擴大企業的品牌影響力的業績規模。

  物管公司單獨上市后,在資本的推動下,大型物業公司紛紛加快對在管面積的拓展,收并購力度加快,企業規模得到進一步擴大,行業集中度不斷上升,出現強者恒強、行業分化的趨勢。

  物業服務企業登陸資本市場后,資本的虹吸效應顯現,從多維度增強企業競爭力,擴大物管企業影響力,進而促進企業價值提升。

回歸當下,如何看待物業股投資?

  我們認為,優質龍頭公司具備大型地產企業背書,業績穩定性較高;品牌效應和生態資源支持下,在第三方業務擴展方面亦更具優勢,盈利能力持續提升潛力可期;基于其全球化布局和多樣業務類型,抗風險能力更強;由于具備強有力的資金等資源支持,在智能化升級轉型及搭建社區平臺方面更具先發優勢;而在經濟下行、物管行業市場競爭不斷加劇的背景下,優勝劣汰將有力推動行業整合,未來龍頭物管公司將更有可能通過并購中小型物業擴展商業版圖,建議關注碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業等優質標的。

風險提示

  行業發展不及預期;物業費收繳率降低;物業費提價受阻。

圖片來源:123RF

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